地产帝国崛起之外环

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第八章,销售其实是简单的-下(1/2)

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铁石。

在铁石的心目中,地产业里的每个项目最终成了标的,就是一个标注金钱的东西。他所设计的,不过是建立一个平台,这个平台上有专业的团队,然后借助于这个平台去融资、投资、加杠杆、变现、获得收益。

房地产是无本生意,这点他早就知道了。

比如说刚开发一个项目时,购买土地是要付钱的,但很多政府也可以先赊账,拿到土地证后去银行抵押贷款,支付土地费用。建筑公司往往是垫资的,需要付一些进场费,但也收取保证金,第一笔钱可以抵消。在工程队是自己的,且获得银行贷款后,这方面的自有资本投入也消失了。剩下的就是迅速的卖出去。

早年间海城,包括整个华夏国度里的房地产开发都处在蛮荒地带,没有规则可言,后来政府才越来越规范整个市场,比如预售上的障碍条款,要求工程进度到哪一步才能预售,自有资金要多少。

整个项目公司可以做到房子刚刚地基打完,就可以收取定金或意向金,然后在这个过程中迅速的去取得预售许可证,在房子没有造完前,已经卖完了。

你们查阅早年间房地产销售的资料,会发现房地产开发与销售的数字差的不大,但越到后期,开发的数字就远大于销售,这是因为后来的趋势是房价长期上涨形成,开放商手里预留的土地储备越多,或者没有卖完的房子越多,就积累利润越高。但在开始的时候,即使是从事本行业的房地产业界,也并不知道未来的趋势会这么猛烈。另外就是房地产业的大多数公司积累资金并不快,哪怕是玩成了无本生意,迅速扩张的速度也不见得有多快。

只有后来津门的地产狂人孙,进入这个游戏后,迅速的洞察了无本生意的奥秘,他大量的高价拿地,迅速的减少其中的开发周期,快速销售来获得现金流,进入另一个项目的运转。但这样的做法只是为了快速的赢得收益率,累计起来的收益汇很高,但单位项目的利润并不高,风险确是巨大的。在后来的宏观调控中,他第一个企业资金链断裂,被人收购了。但这个人也是个奇才,后来迅速崛起了另一个地产巨头,成为行业翘楚。

铁石的优势在于第一桶金已经从装修、广告开始到酒店、快递、物流完成了,他不需要去依赖快速周转来获取现金流。事实上,铁石快递和365快捷酒店在纳斯达克上市的钟已经快要让他去敲了。

但铁石仍旧寻求用快速的拿地、设计、建设,销售来减少当中的时间损耗,但他要求拖长整个四期开发的周期,迅速的开发和卖掉第一期楼盘后,他就开始在环外四处寻找地块,这次就必须要涉及到与地方政府打交道。

要点很简单:大量的拿地,迅速的开发,延缓每块土地后期开发的速度。

其逻辑就在于,大量拿地来做土地储备,迅速开发第一期来获得现金流,延缓后期土地开发来积累价格上涨的势能,蓄积收益。

这一点在当时的整个华夏,没有人意识到,哪怕是后来赫赫炎炎的行业巨头们。

销售当然是简单的,海城人过去住宿条件奇差无比。常有一家人挤在一个亭子间里,媳妇和儿子在架子床下面**,楼上公公婆婆只能听着的格局。或者公公婆婆自觉的出门散步,留出时间和空间给年轻人过夫妻生活,至于老人,就不考虑此类生活了。当年所谓爱情恋爱墙的奇观,在浦江的外滩堤坝这里上演,每晚上每一个以米计算的空间里都拥挤着一对年轻人。原因无他,无房尔。

因而,当市场开始释放动能,做商业地产开发时,整个房地产市场就怦然而动,如火山喷发般压制不住了。

最初的上世纪末,当时的总理其实是抱着七成为民生考虑,开发保障类住房,三成做商业开发,来补充保障类开发的费用,实际上真正展开后,尤其是换届后的发展,就变成了商业住宅开发为主。其实这也符合自由市场规律。

保障房容易不公,引来**,难以控制到一碗水端平。这个尝试最初是失败的。

但商业住宅开发是巨大的成功,这是华夏经济开放后的积累,和释放了城市居民的庞大需求后,带来的迸发。

所以,铁石压根不担心房地产的销售,他对后来出现的几个长期唱空人物嗤之以鼻,这并不是说基于他前世的经验,而是对整个经济结构的分析,是非常符合逻辑的。

销售不是问题后,考虑的就是政商关系和社区打造,他的想法从地产开发变成了造城。

他想要成片的拿地,并打造邻里中心,包括便民的零售业、学校、花园设施。

在海城的外环拿地还是比较艰难的,太深的水,太多的鱼蟹王八鳄鱼龙子龙孙。但与内环相比,就已经算风平浪静了。

姜公子对他不进入内环发展,大感不理解和不满。不过铁石建议他自行操作项目公司,并作为财务投资人成为小股东,提供一定的团队建设支持。

“内环水太深了。”他表示,

“只有您这样的大鳄才能愉快的玩耍,我还是去环外小池塘扑腾吧。”

姜公子上下打量他,似乎不认识了,过去胆大妄为的铁老虎哪里去了?

和tomas聊起来,得出的结论是这年轻人受上次的挫折影响,开始谨小慎微了。这就像新司机开车,横冲直撞,出几次车祸,看到死人太多,就变成了胆小的老司机。

不过tomas还是保留一些

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